Paso a paso: Ejemplo valor catastral suelo y construcción

¿Qué es el valor catastral de suelo y construcción?

El valor catastral es el precio asignado a un determinado inmueble por medio de la administración pública a través del catastro inmobiliario. Este es un registro oficial que contiene información sobre las características de los inmuebles en el país. Estas características pueden ser físicas, jurídicas y económicas y son las que en conjunto determinaran el valor de inmueble.

Este valor lo vamos a desglosar de la siguiente manera:

• Valor del suelo: es el precio que la administración pública le asigna al terreno donde se encuentra el edificio.
• Valor de la construcción: corresponde al valor asociado a las características constructivas del edificio, como materiales, superficie y antigüedad.

Estos valores, al combinarlos, forman el valor catastral total del inmueble, lo que, a su vez, es utilizado como base para calcular impuestos y otros gravámenes.

¿Qué diferencias hay entre valor catastral y valor de mercado?

Tal y como lo indicamos antes, el valor catastral no tiene nada que ver con el precio de mercado de la propiedad. Pues este último es establecido según lo que dicte la oferta y la demanda.

Mientras que el valor catastral de suelo y construcción responde a criterios administrativos. Los cuales se basan en la localización geográfica, el uso de suelo, la calidad de los materiales, superficie construida, antigüedad y estado de conservación del inmueble; solo por mencionar algunos.

¿Cómo se calcula el valor catastral?

Para calcular el valor catastral es necesario seguir procedimientos técnicos que, varían según el municipio donde se encuentre el inmueble. Pero que en general están regulados por la legislación catastral del país y estos incluyen:

• Identificación de la referencia catastral: un código único que identifica cada inmueble.
• Consulta de valores base: el ayuntamiento establece los valores del suelo y la construcción.
• Aplicación de coeficientes correctores: se consideran factores como antigüedad, estado de conservación y ubicación para ajustar el cálculo.

Ejemplo práctico

Se puede suponer que el valor de inmueble es de 150.000 € y que el de construcción ronda los 250.000 €. Aplicando coeficientes correctores (-10 % por antigüedad y +5 % por buen estado de conservación), el cálculo sería:

Valor catastral total = (150.000+250.000) × (1−0,10+0,05) = 380.000 €

¿Por qué es importante el valor catastral?

Es útil para múltiples acciones de índole administrativa y fiscal, en especial en el ámbito inmobiliario, pues es fundamental para propietarios y futuros compradores que quieren:

1. Cálculo de impuestos

Puede usarse como base imponible para el pago de tributos como el impuesto sobre bienes inmuebles (IBI), el impuesto sobre la renta (IRPF) o el de Sucesiones y Donaciones. Por tanto, un mayor o menor valor catastral implica mayor o menor incremento en los impuestos que se pagarán.

2. Compraventa

Aunque no es factor determinante para fijar el precio de venta del inmueble, el valor catastral afecta la percepción que se tenga del inmueble. En especial con los compradores, que son los que se deben hacer cargo de los impuestos.

3. Solicitudes de hipotecas

Los bancos toman este valor como una referencia para calcular el riesgo crediticio de la persona, esto es un factor clave para saber si te otorgaran un crédito y las condiciones del mismo.

¿Cómo saber el valor catastral de un inmueble?

Si vas a comprar una propiedad y necesitas saber cuál es el valor catastral de suelo y construcción de un inmueble, no te preocupes, es muy sencillo.

1. Consulta online

Accede a la página web del catastro con tu DNI, ingresa tus datos e introduce la referencia catastral del inmueble que deseas consultar.

2. Visita presencial

También puedes ir a la oficina catastral de la localidad donde se encuentre la propiedad o al ayuntamiento encargado, pero debe ir con los documentos que acrediten la titularidad del inmueble.

¿Qué sucede si el valor catastral de mi inmueble es erróneo?

Aunque en principio no suponen algún tipo de sanción, sí que tiene consecuencias. En especial, cuando de pagar impuestos se trata, pues un valor erróneo puede traer pagos excesivos de tributos o de plano, verse dificultado un proceso de compraventa.

Pero, no te preocupes, si notas algún error, puedes solicitar una revisión del valor ante la gerencia del catastro, presentar un documento actualizado de los planos o escrituras y/o contratar un técnico que justifique las diferencias en el cálculo.

¿Qué factores afectan al valor catastral de suelo y construcción?

• En primer lugar, tenemos las zonas urbanas, pues si hay una alta densidad poblacional, el valor catastral suele ser alto, mucho más que las zonas rurales.
• Asimismo, si la propiedad es moderna, tiene acabados de alta calidad y un buen mantenimiento; tendrá un valor catastral de construcción alto.
• Ya, por último, tenemos la normativa local, pues cada ayuntamiento establece los coeficientes específicos para el cálculo del valor, puede haber variaciones según la región.

Conclusión

Teniendo en cuenta que el valor catastral del suelo para construcción es más que un simple número administrativo, podemos definirlo como una herramienta útil para propietarios y futuros compradores. Pues bien, utilizada ayuda a determinar si un inmueble es rentable o no para la compraventa; cuanto puede generar en gastos al momento de alquilarlo e incluso, si es factible, utilizarlo como garantía a la hora de solicitar una hipoteca.

Eso sí, no es una herramienta que se deba tomar a la ligera, pues un mal cálculo de este, o una mala actualización de datos, acarrea el pago de impuestos excesivos que perjudicarían tu economía.