¿Se puede negar el banco a subrogar una hipoteca?

Si estás buscando mejorar las condiciones de tu préstamo, la subrogación de tu hipoteca es una herramienta que puedes utilizar. En este proceso, un nuevo banco asume la hipoteca que firmaste con tu entidad actual, pero con condiciones más ventajosas para ti.

Aunque la idea parece sencilla, es normal que surjan dudas, cómo funciona, qué pasos hay que seguir, qué mirar en las ofertas y, sobre todo, si se puede negar el banco a subrogar una hipoteca.

En este post te contamos qué es una subrogación, por qué motivos se puede negar el banco a subrogar una hipoteca y cómo puedes aumentar tus posibilidades de éxito si estás decidido a cambiar tu hipoteca de banco.

¿Qué es una subrogación de hipoteca?

La subrogación de hipoteca es el procedimiento mediante el cual trasladas tu préstamo de un banco a otro sin cancelar la hipoteca actual y firmar una nueva desde cero.

El objetivo suele ser obtener mejores condiciones, como un tipo de interés más bajo, una mayor flexibilidad en los plazos, modificar el interés de variable a fijo o viceversa, o ampliar el periodo de devolución.

La subrogación te interesa especialmente cuando suben los tipos de interés o cuando las condiciones del mercado hipotecario han mejorado respecto al momento en que firmaste tu préstamo.

La subrogación de hipoteca puede realizarse tanto cambiando de banco (subrogación de acreedor) como cambiando el titular de la deuda (subrogación de deudor). Aquí nos centramos en la primera.

¿Cuándo compensa cambiar una hipoteca de banco?

Cambiar de una hipoteca de tipo variable a fijo te conviene cuando el euríbor está en alza. Y viceversa, si tienes una hipoteca fija y el euríbor baja, podría interesarte cambiar a interés variable.

Si tienes un interés alto y estás en los primeros años de tu préstamo, la subrogación seguramente es buena idea, aunque la operación siempre va a suponer unos gastos iniciales, a la larga se verán compensados por las mejores condiciones que obtendrás gracias al cambio.

Ventajas y desventajas de subrogar tu hipoteca

Como hemos dicho, la principal ventaja de la subrogación de una hipoteca es la posibilidad de mejorar las condiciones de tu préstamo.

El inconveniente son los gastos asociados al proceso. Los más habituales son la tasación de la vivienda, los honorarios de notaría, gestoría y registro, así como posibles comisiones por subrogación o apertura de la nueva hipoteca.

En realidad, la mayoría de estos costes los asume el banco al que te trasladas, pero tú también podrías tener que pagar algunos, como la tasación o, en ocasiones, la comisión de apertura.

No existe una respuesta única a la pregunta de cuánto cuesta cambiar una hipoteca de banco, la cuantía va a depender de las condiciones de tu contrato actual, el valor de la vivienda y de los requisitos de la entidad a la que te quieres cambiar.

Por eso, debes hacer bien las cuentas. Asegúrate de que puedes afrontar los gastos de la subrogación, y de que estos no van a superar el beneficio que, a la larga, vas a obtener del cambio.

Pasos para el cambio de hipoteca a otro banco

El primer paso siempre será comparar las ofertas de diferentes entidades financieras. Dedica tiempo a informarte bien, ten paciencia y no descartes negociar con tu banco actual, podrían estar dispuestos a mejorar tus condiciones actuales para retenerte como cliente.

Cuando hayas encontrado la hipoteca que te parece idónea para ti, el siguiente paso es ponerte en contacto con la nueva entidad. Esta analizará tu perfil financiero y las características de tu préstamo.

Por eso, si estás pensando en cambiar la hipoteca de banco, y dado que el banco se puede negar a subrogar una hipoteca (hablaremos de esto más abajo), es fundamental que presentes una situación financiera saneada.

Asimismo, te recomendamos que prepares de antemano toda la documentación necesaria. Deberás estar en posición de demostrar una situación financiera estable y tener toda la documentación lista para ser aportada en cuanto te la requieran.

¿En qué casos puede el banco negarse a tu subrogación?

Llegados a este punto, la pregunta es: ¿se puede negar el banco a subrogar una hipoteca? La respuesta es sí.

Entre los motivos más habituales por los que los bancos podrían denegarte la subrogación están el impago de cuotas, la existencia de cargas sobre la vivienda, o tu perfil financiero, si no se ajusta a los criterios exigidos por la nueva entidad.

También tu banco actual podría negarse a que te vayas con otra entidad. Aunque la subrogación tiene ventajas para él (como la obtención de liquidez inmediata, la reducción del riesgo crediticio o el cobro de la comisión de subrogación), lo cierto es que pierde un cliente y, con ello, la posibilidad de realizar ventas cruzadas (ofrecerte otros productos).

Requisitos para cambiar tu hipoteca de banco

Para que la subrogación sea un éxito, debes revisar si cumples estos requisitos básicos:

• El capital pendiente de pago no debe superar el 80% del valor de la vivienda hipotecada.
• El plazo restante de la hipoteca no debe ser mayor a 30 años.
• Debes llevar pagando la hipoteca al menos dos años, sin retrasos ni impagos de cuotas.
• Es imprescindible que demuestres una situación financiera estable y saneada, ingresos regulares y de cuantía suficiente; a ser posible, que no tengas otras deudas o, si las tienes, que puedas demostrar que cumples puntualmente con tus pagos.
• Tendrás que aportar la documentación requerida, DNI, nóminas, información sobre préstamos y deudas pendientes, escritura actual de la hipoteca, nota simple registral, informe de tasación...

En definitiva, la subrogación de hipoteca conlleva ciertos gastos y requisitos, pero con la información adecuada y una buena preparación está a tu alcance culminar este proceso con éxito. Infórmate bien, compara condiciones y, si tienes dudas, busca asesoramiento profesional antes de tomar una decisión.

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