Contrato de reserva de vivienda: qué es, cuánto cuesta y cómo funciona
Publicado: Lunes, 17 Agosto 2026
Desde que acuerdas comprar una vivienda hasta que firmas las arras o la escritura pueden pasar varios días. Durante ese tiempo, el vendedor podría aceptar otra oferta si no existe ningún compromiso firmado.
El contrato de reserva de vivienda sirve para apartar el inmueble a cambio de una señal. Sin embargo, antes de entregar dinero conviene revisar bien las condiciones, porque si la compra no sigue adelante podrías perder la cantidad abonada.
En este artículo explicamos cuánto se suele pagar, qué debe incluir el documento y en qué se diferencia de un contrato de arras.
Tabla de contenidos:
¿Qué es un contrato de reserva de vivienda?
Es un precontrato en el que vendedor y comprador manifiestan su intención de formalizar una futura compraventa. En él, el comprador entrega una cantidad (la señal) como garantía, y el vendedor se compromete a retirar la vivienda del mercado durante el plazo acordado.
Esto significa que, mientras la reserva esté activa, el inmueble no puede venderse a otro interesado. No transfiere la propiedad de forma inmediata, solo asegura que el comprador podrá continuar con el proceso de compraventa en las condiciones establecidas.
¿Para qué sirve antes de comprar una casa?
Una vez firmada la reserva, puedes tramitar la hipoteca con la vivienda apartada mientras compruebas posibles cargas, reúnes la documentación y preparas los siguientes pasos de la operación.
También permite dejar por escrito el precio, los plazos y las condiciones acordadas, reduciendo el riesgo de que el vendedor acepte otra oferta durante el periodo de reserva.
Para el vendedor o la promotora, la señal demuestra que existe un comprador realmente interesado. A cambio, se compromete a retirar temporalmente la vivienda del mercado y no ofrecérsela a otra persona.
El contrato de reserva resulta especialmente habitual en viviendas nuevas o sobre plano y sirve como paso previo a las arras, la hipoteca y la firma ante notario.
¿Qué debe incluir el contrato de reserva?
En el contrato de reserva de vivienda deben figurar detalladamente quiénes intervienen y la descripción del inmueble.
También es fundamental especificar el importe de la reserva y cómo se imputará al precio final. Igualmente, hay que dejar claro el precio total de venta y la forma de pago.
Otra parte esencial es el plazo de duración del contrato, que indique hasta cuándo se mantiene la reserva. Debe incluir la fecha límite para firmar la compraventa definitiva. También suele consignarse cómo se formalizará la compraventa. Y muy importante, las consecuencias del desistimiento.
Diferencias entre contrato de reserva, señal y arras
Aunque a veces se confunden, reserva, señal y arras son conceptos distintos. En un contrato de arras ambas partes se comprometen a comprar y vender la vivienda. Existen arras confirmatorias (simple compromiso), penales (con cláusula penal) o penitenciales (ambas partes pueden desistir pagando penalización), cada una con distintos efectos. En todos ellos, si una parte incumple, la otra puede exigir cumplimiento o penalización conforme al Código Civil.
En cambio, el contrato de reserva de vivienda es más ligero. Aquí el vendedor solo se obliga a no vender la casa a terceros, y el comprador paga la señal para asegurar su futura compra. Es decir, la reserva no obliga en sí a comprar o vender, sino únicamente a reservar el inmueble y a preparar el proceso.
¿Qué pasa si comprador o vendedor se echa atrás?
Por lo general, el comprador que decide no continuar pierde la cantidad entregada en la reserva. Es decir, la señal se considera una garantía y el vendedor se queda con ella si el comprador se echa atrás sin causa.
Por otro lado, si es el vendedor quien incumple (por ejemplo, vende a otro pese a la reserva), la costumbre contractual más extendida es que deba devolver la señal e indemnizará al comprador. En muchos modelos de reserva figura que el vendedor devolverá el doble de lo recibido, o al menos la misma cantidad, en caso de incumplir. No obstante, todo depende de lo acordado.
Preguntas frecuentes sobre el contrato de reserva
¿El contrato de reserva es obligatorio?
No, no estás obligado por ley a firmar uno. El contrato de reserva de vivienda es voluntario y se firma cuando ambas partes lo consideran conveniente.
¿Cuánto dinero se entrega para reservar una vivienda?
No hay un mínimo legal, pero suele pagarse una cantidad moderada. Lo habitual es entregar una cifra simbólica que demuestre tu seriedad. Muchos contratos de reserva estiman un importe fijo (por ejemplo entre 500€ y 3.000€) o un porcentaje del precio. En la práctica, suele situarse alrededor del 3% del valor de venta.
¿Se puede cancelar una reserva de vivienda?
Sí, ambas partes pueden cancelar la reserva de vivienda, pero según el tipo de contrato de reserva que se haya pactado, puede tener o no consecuencias.
¿Qué validez tiene un contrato de reserva?
Se trata de un contrato privado de tratos preliminares, no de un contrato público. No se inscribe en el Registro de la Propiedad ni transfiere la titularidad. La validez del contrato de reserva de vivienda depende de la voluntad de las partes y de lo que pacten.
