Desahucio por falta de pago: cuándo demandar y cuánto tarda

Tu inquilino lleva meses sin pagar, las facturas siguen llegando y cada día que pasa aumenta el dinero que pierdes. Mientras tanto, tú sigues sin saber cuándo podrás recuperar tu vivienda ni cuánto te costará conseguirlo.

Por suerte, la ley permite actuar desde el primer impago. En esta guía te explicamos cómo funciona el desahucio por falta de pago, qué pasos debes seguir, cuánto tarda y qué gastos tendrás que afrontar. Pero cuidado: hay un detalle en la reclamación inicial que puede marcar la diferencia entre agilizar el procedimiento o permitir que el inquilino lo paralice.

Qué es un desahucio por falta de pago

El desahucio por falta de pago es el proceso judicial que usa el propietario para recuperar una vivienda cuando el inquilino deja de abonar la renta u otras cantidades pactadas en el contrato. Se tramita mediante juicio verbal y lo regula la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Ahora bien, buena parte de estos conflictos se evitan antes de firmar. Del mismo modo que conviene leer con atención cualquier contrato de reserva de vivienda antes de firmarlo, redactar y repasar bien las cláusulas de tu contrato de alquiler desde el primer día te ahorra disgustos, en especial si la renta deja de llegar.

Cuántos meses de impago hacen falta para iniciar un desahucio

Basta con una sola mensualidad impagada para iniciar acciones legales, siempre que la deuda esté acreditada y sea exigible.

Antes de acudir al juzgado, conviene dejar constancia formal de la deuda. Un burofax con certificación de contenido y acuse de recibo en Correos te permite demostrar qué reclamas y cuándo lo comunicaste al inquilino.

Si pasan 30 días desde ese requerimiento sin que el inquilino pague, pierde de paso la posibilidad de paralizar después el desahucio abonando toda la deuda de golpe.

Qué hacer si el inquilino no paga el alquiler

Ante un impago de alquiler, actúa con orden desde el primer día. Comprueba qué mensualidades faltan, guarda los recibos y el contrato, y reclama la cantidad por un medio que deje constancia de la recepción.

Desde la entrada en vigor de la Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia, buena parte de los asuntos civiles exige intentar antes un medio adecuado de solución de controversias, ya sea una negociación directa, una conciliación o una mediación.

Si no llegan a un acuerdo, toca preparar la demanda de desahucio por falta de pago. Aquí entran en juego abogado y procurador, y conviene aportar desde el principio el contrato, la deuda acreditada y la prueba del intento previo de acuerdo.

Cómo es el procedimiento de desahucio por falta de pago

El procedimiento de desahucio por falta de pago arranca con la presentación de la demanda ante el juzgado del lugar donde está la vivienda. La Ley de Enjuiciamiento Civil dedica un juicio verbal específico a este tipo de reclamaciones.

En la práctica, el proceso avanza así:

1. Presentación de la demanda. Se acredita el contrato, la titularidad y las cantidades que se deben.
2. Requerimiento al inquilino. El juzgado le da un plazo para pagar, desalojar la vivienda u oponerse.
3. Respuesta del inquilino. El procedimiento sigue un camino distinto según pague, se oponga o no diga nada.
4. Lanzamiento. Si procede el desalojo, el juzgado fija el día y la hora exactos.

Cuando se trata de la vivienda habitual del inquilino, entran también en juego ciertas comprobaciones sobre vulnerabilidad, sobre todo si el propietario tiene la condición de gran tenedor.

Se pueden reclamar las rentas impagadas junto con el desahucio

Sí, y de hecho es lo habitual. El desahucio y la reclamación de rentas se tramita en un único procedimiento, de modo que no necesitas abrir un juicio aparte para cobrar lo que se debe.

La reclamación no se limita a las mensualidades pendientes en el momento de presentar la demanda. También cabe incluir las rentas que se sigan generando hasta que recuperes de verdad la vivienda, siempre dentro de lo que permite la ley procesal.

Esta posibilidad resulta muy útil cuando el proceso se alarga, puesto que evita reclamar mes a mes cada nueva mensualidad impagada.

Cuánto tarda un desahucio por impago de alquiler

Cuánto tarda un desahucio por impago es la pregunta que más preocupa a los propietarios, y no tiene una cifra cerrada. El tiempo depende del juzgado concreto, de las notificaciones al inquilino, de si este se opone y de si aparecen circunstancias de vulnerabilidad.

Por ejemplo, un desahucio por impago de alquiler sin complicaciones suele resolverse en un plazo de entre 6 y 12 meses desde que se presenta la demanda. Sin embargo, es una media que varía mucho de un juzgado a otro.

Un procedimiento sin oposición y con notificaciones rápidas suele resolverse antes. Uno con dificultades para localizar al inquilino, u oposición formal, se alarga sin remedio.

Cuánto cuesta un desahucio por falta de pago

El coste de un desahucio por falta de pago depende principalmente de los honorarios del abogado y del procurador, ambos necesarios para tramitar la demanda. Aunque los precios varían según el profesional y la complejidad del caso, estas son algunas cantidades orientativas:

• Abogado: entre 600 y 1.200 euros.
• Procurador: entre 150 y 350 euros.
• Burofax: entre 25 y 40 euros para reclamar formalmente la deuda.
• Cerrajero: su coste dependerá de si es necesario abrir la puerta o cambiar la cerradura durante el lanzamiento.

Por tanto, un procedimiento sencillo puede costarte entre 750 y 1.550 euros solo en abogado y procurador, sin contar el IVA ni los posibles gastos adicionales. El importe puede aumentar si el inquilino se opone a la demanda o surgen complicaciones.

¿Y quién paga estos gastos? En principio, tendrás que asumirlos tú. Sin embargo, si el procedimiento termina con una condena en costas al inquilino, podrás reclamarle los gastos judiciales que legalmente correspondan. El problema es que, si no tiene ingresos ni bienes embargables, recuperar ese dinero puede resultar complicado.

Si después de esta experiencia prefieres vender la vivienda en lugar de volver a alquilarla, también te interesa conocer qué tipos de arras existen y cuánto se paga por cada una antes de firmar un contrato de compraventa.