Invertir en trasteros, cuándo puede ser rentable y cuándo no merece la pena

Invertir en trasteros llama la atención porque promete entrar en el mercado inmobiliario con menos dinero que una vivienda y sin meterte en una hipoteca grande. No necesitas comprar un piso, el alquiler mensual parece fácil de colocar y la demanda suena lógica en ciudades donde cada vez falta más espacio.

El problema es que no todos los trasteros se alquilan igual ni se venden igual. Puedes comprar barato y acabar con un espacio vacío, mal ubicado o difícil de colocar cuando quieras recuperar el dinero. Antes de entrar, conviene mirar la operación como una inversión completa, no como un alquiler pequeño que va a funcionar solo.

Tabla de contenidos:

• ¿Cuánto se gana de verdad al invertir en trasteros?
• ¿Compensa comprar un trastero individual o montar un negocio de trasteros?
• ¿Qué impuestos tiene invertir en trasteros?
• ¿Es una moda o hay demanda real?
• ¿Qué zonas funcionan para invertir en trasteros?
• ¿Es fácil vender un trastero después?
• Entonces, ¿invertir en trasteros es rentable?

¿Cuánto se gana de verdad al invertir en trasteros?

La rentabilidad de un trastero depende sobre todo de tres cosas. Precio de compra, alquiler mensual realista y gastos fijos. Si compras caro, aunque lo alquiles rápido, la inversión va a quedar mediocre.

Un ejemplo sencillo. Compras un trastero por 12.000 euros y lo alquilas por 70 euros al mes. Ingresas 840 euros brutos al año. Sobre el papel parece un 7% anual. Pero todavía falta restar comunidad, IBI, seguro, algún mes vacío, posibles reparaciones e impuestos. Si después de todo eso te quedan 500 o 550 euros limpios, la rentabilidad del alquiler ya no es del 7%, sino más bien del 4% o 4,5%.

Esto no significa que invertir en trasteros sea mala idea, solo que la rentabilidad bruta puede parecer muy bonita, pero la rentabilidad neta baja bastante cuando metes todos los gastos.

¿Compensa comprar un trastero individual o montar un negocio de trasteros?

Aquí hay dos inversiones distintas que muchas veces se mezclan.

Comprar un trastero individual

Comprar un trastero suelto es la opción más sencilla. Necesitas menos dinero, la gestión es pequeña y puedes probar el mercado sin montar una empresa alrededor. Tiene sentido si encuentras una buena oportunidad en una zona con demanda y gastos bajos.

El problema es que la escala también es pequeña. Si alquilas un trastero por 60 o 70 euros al mes, cualquier gasto pesa mucho. Una comunidad alta, un impago, un mes vacío o una reparación se comen buena parte del beneficio anual. Además, tendrás que gestionar cobros pequeños, contratos, IVA si corresponde y posibles cambios de inquilino para poco dinero.

Montar un negocio de trasteros

Un negocio de trasteros o centro de self storage es otra cosa. Aquí no compras un trastero, sino que habilitas un local entero con varios espacios de almacenamiento. Puede ser más rentable, pero exige mucho más. Local, obra, divisiones, seguridad, cámaras, seguro, control de accesos, licencias, web, captación de clientes y gestión continua.

La diferencia importante es que comprar un trastero es una inversión inmobiliaria pequeña. Montar un negocio de trasteros es crear una operación empresarial. Puede escalar mejor, pero también tiene más riesgo, más inversión inicial y más trabajo.

¿Qué impuestos tiene invertir en trasteros?

Si alquilas un trastero de forma independiente, normalmente el alquiler lleva IVA del 21%. No funciona igual que alquilar una vivienda habitual.

La excepción habitual está cuando el trastero se alquila como anexo de una vivienda y de forma conjunta. Pero si compras un trastero para alquilarlo por separado, debes contar con IVA, declaraciones trimestrales y más gestión fiscal.

Además del IVA, están los ingresos en IRPF. Lo que cobres por el alquiler tendrás que declararlo. También debes contar con IBI, comunidad, seguro, mantenimiento y posibles periodos sin inquilino.

Por eso, antes de invertir en trasteros para alquilar, conviene hacer una cuenta conservadora. No calcules con 12 meses ocupados, cero gastos y cero imprevistos. Calcula con algún mes vacío y con todos los costes.

¿Es una moda o existe realmente demanda?

Hay demanda, pero no en cualquier sitio ni a cualquier precio. El auge de invertir en trasteros tiene lógica. Las viviendas son más pequeñas, mucha gente acumula cosas, hay mudanzas, separaciones, teletrabajo, autónomos que necesitan guardar material y pequeños comercios que no tienen almacén.

También ha crecido el self storage profesional. Eso demuestra que existe mercado, pero también trae más competencia. Un particular que alquila un trastero suelto ya no compite solo con otro vecino. Puede competir contra centros con acceso cómodo, cámaras, seguro, atención online, horarios amplios y varios tamaños disponibles.

Por eso hay que distinguir demanda real de hype. Que el sector crezca no significa que cualquier trastero se alquile rápido. Un trastero barato en una zona sin demanda no es una ganga. Es un gasto pequeño repetido cada mes.

¿Qué zonas funcionan para invertir en trasteros?

Las mejores zonas para invertir en trasteros suelen tener algo en común. Falta espacio y hay rotación.

Funcionan mejor los barrios con pisos pequeños, edificios antiguos sin trastero, zonas con mucho alquiler, estudiantes, familias en viviendas reducidas, autónomos, pequeños negocios y calles donde aparcar o cargar cosas no sea imposible. También puede haber demanda cerca de zonas céntricas, barrios densos o áreas donde la vivienda se ha encarecido y la gente no puede permitirse más metros.

En ciudades como Madrid o Barcelona hay más demanda, pero también precios de compra más ajustados. Ahí el error es pensar que “como hay demanda, cualquier precio vale”. No vale. Es obvio, pero si compras caro, la rentabilidad baja muchísimo.

También importa el propio trastero. Mejor si es seco, seguro, accesible, con buena entrada, sin humedades y fácil de usar. Un trastero incómodo, escondido, con escaleras raras o mala ventilación cuesta más que alquilarlo, aunque esté en buena zona.

¿Es fácil vender un trastero después?

Un trastero puede alquilarse bien y aun así ser menos líquido que una vivienda. Hay menos compradores, menos interés bancario y menos gente buscando activamente comprar un trastero suelto.

Si necesitas vender rápido, puede que tengas que bajar precio. Y si el mercado de la zona es pequeño, dependerás de encontrar justo a alguien que viva cerca, necesite espacio y quiera comprar en vez de alquilar.

Comparado con invertir en garajes y trasteros, el garaje tiene mayor demanda en zonas con poco aparcamiento. El trastero depende más del espacio disponible en viviendas de la zona.

Entonces, ¿invertir en trasteros es rentable?

Puede serlo, pero no es dinero fácil. Invertir en trasteros es rentable cuando compras bien, alquilas rápido, controlas gastos y no dependes de vender deprisa. Si compras caro, ignoras impuestos o calculas con una ocupación perfecta, la rentabilidad decepciona.

La forma más seria de analizarlo es quitar el humo y hacer números netos. Precio total de compra, gastos de adquisición, alquiler realista, IVA, IRPF, comunidad, IBI, seguro, mantenimiento y posible vacancia.

Si después de todo eso sigue saliendo una rentabilidad interesante, es una buena inversión pequeña. Si solo sale bien en la cuenta bonita, mejor seguir mirando.