IVA vivienda nueva: cuánto tendrás que pagar realmente

El precio de una promoción no cuenta toda la historia. El IVA de la vivienda nueva es solo una de las cantidades que tendrás que asumir y hay situaciones en las que el cálculo cambia. Además, no siempre se paga todo de golpe ni conviene dar por hecho que la hipoteca cubrirá lo que falta. Antes de hacer números, hay varias excepciones y gastos que pueden cambiar bastante el dinero que necesitas.

¿Cuánto IVA se paga por una vivienda nueva?

El IVA de vivienda nueva es del 10% del precio de compra con carácter general. Se aplica a las primeras entregas de viviendas realizadas por el promotor una vez terminada su construcción o rehabilitación. La Agencia Tributaria distingue estas operaciones de las posteriores ventas de vivienda usada, que normalmente tributan por ITP.

Existe una excepción importante. Las viviendas de protección oficial de régimen especial o de promoción pública entregadas por sus promotores tributan al 4% de IVA. No basta con que sea una vivienda protegida ni con que sea tu primera casa. Tiene que encajar en esas categorías.

El tipo aplicable a la vivienda también alcanza hasta dos plazas de garaje y los anexos situados en el mismo edificio cuando se transmiten conjuntamente con ella.

En Canarias las cuentas cambian porque allí no se aplica IVA, sino IGIC.

Cómo calcular el IVA de una vivienda de obra nueva

Calcular el IVA de una vivienda nueva es sencillo. Multiplica el precio sujeto al impuesto por 0,10.

Una vivienda de 250.000 euros genera 25.000 euros de IVA, así que el desembolso alcanza ya los 275.000 euros antes de añadir otros gastos relacionados con la compra.

Este es uno de los errores habituales al mirar promociones. El precio anunciado resulta mucho más atractivo que el dinero que realmente piden.

¿El IVA de la vivienda nueva entra en la hipoteca?

No debes contar con que el banco financiará el IVA. Una cosa es el porcentaje del precio que la entidad acepta prestar y otra los impuestos y gastos de la compra.

En una vivienda de 250.000 euros, una financiación del 80% supondría un préstamo de 200.000 euros. El comprador tendría que cubrir los 50.000 euros restantes del precio, los 25.000 euros de IVA y los demás gastos de la operación.

Por tanto, conseguir una hipoteca no significa automáticamente tener resuelto el dinero necesario para comprar.

Existen operaciones en las que la entidad supera el 80% e incluso casos de bancos que financian el 100% de la hipoteca, pero son mucho más selectivas. Incluso una hipoteca que cubra todo el precio de la vivienda no implica que financie también IVA, impuestos y gastos.

El banco también estudiará tus ingresos y las deudas que ya pagas. Si quieres saber de antemano cómo te afectan préstamos, tarjetas o financiación del coche, puedes calcular tu ratio de endeudamiento antes de pedir la hipoteca. Una financiación más alta sirve de poco si la cuota resultante queda fuera de lo que la entidad considera asumible.

¿Se puede desgravar el IVA de una vivienda nueva?

Para la mayoría de compradores, no. Si compras una vivienda nueva para utilizarla como residencia habitual, segunda vivienda o simplemente para uso particular, no puedes recuperar en la declaración de la Renta el 10% de IVA que has pagado.

Tampoco basta con comprarla como inversión. Si destinas la vivienda al alquiler residencial habitual, el arrendamiento está exento de IVA y esa actividad no da derecho a deducir el IVA soportado en la compra. La propia Agencia Tributaria utiliza el alquiler de viviendas como ejemplo de actividad exenta sin derecho a deducción.

La situación cambia cuando el inmueble está afecto a una actividad profesional sujeta y no exenta de IVA. La AEAT pone incluso el ejemplo de una vivienda utilizada parcialmente como despacho. Si el despacho ocupa el 25% de la superficie y se acredita esa afectación, ese porcentaje sirve como criterio para calcular la parte deducible.

También existe una diferencia importante en el alquiler turístico. Alquilar un apartamento sin servicios propios de un hotel está exento de IVA y, por tanto, no genera el mismo derecho a deducción. Si se prestan servicios hoteleros, como limpieza durante la estancia o recepción, el IVA soportado vinculado a esa actividad sí entraría en las reglas de deducción.

¿Y se puede desgravar en el IRPF?

Aquí conviene no mezclar impuestos. Deducir IVA y aplicar una deducción en la Renta son cosas distintas. La deducción estatal por adquisición de vivienda habitual desapareció para nuevas compras desde el 1 de enero de 2013. Solo continúa el régimen transitorio para quienes ya cumplían los requisitos anteriores. Algunas comunidades autónomas mantienen deducciones propias para determinados compradores, pero eso no significa que Hacienda devuelva el IVA de la vivienda.

¿Qué se considera vivienda nueva para pagar IVA?

Una vivienda no tributa por IVA simplemente porque parezca nueva o tenga pocos años.

A efectos fiscales, resulta determinante que sea una primera entrega realizada por el promotor una vez finalizada la construcción o rehabilitación. La Agencia Tributaria contempla además una situación particular cuando el inmueble ha estado utilizado de forma continuada durante dos años o más antes de venderse. Dependiendo de quién lo haya ocupado y de quién lo compre posteriormente, esa venta deja de tener la consideración de primera entrega.

Por eso una vivienda prácticamente sin uso puede tributar de forma diferente a otra aparentemente idéntica.

La diferencia importa bastante. La vivienda nueva sujeta a primera entrega paga IVA, mientras que una vivienda usada vendida en una operación ordinaria entre particulares tributa normalmente por ITP.

¿Qué otros impuestos se pagan al comprar obra nueva?

Al calcular el IVA vivienda nueva, no basta con sumar el 10% al precio anunciado. La compra suele llevar otros impuestos y gastos que aumentan el dinero que tendrás que aportar antes de recibir las llaves.

Además del IVA de una vivienda nueva, la escritura de compraventa está normalmente sujeta al Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD). Es un tributo gestionado por las comunidades autónomas, por lo que el porcentaje y las posibles bonificaciones cambian según dónde compres y según las circunstancias del comprador.

También aparecen otros desembolsos, como la tasación si necesitas financiación hipotecaria. Por eso el cálculo real no es solo precio +10% de IVA.