¿Qué 3 tipos de arras hay y cuánto se paga por cada una?

Los tipos de arras que firmes al comprar una vivienda pueden cambiar por completo lo que ocurre si tú o el vendedor decidís no seguir adelante. En unos casos perderás la señal, en otros podrán exigirte que cumplas el contrato y, en determinadas situaciones, incluso entrará en juego una penalización. Por eso, antes de entregar dinero, conviene saber exactamente qué estás firmando.

A continuación te explicamos qué tipos de arras existen, sus diferencias, cuánto se suele pagar y qué consecuencias tiene incumplir cada uno.

Qué son las arras y para qué sirven

Las arras son la cantidad de dinero que entregas a la otra parte al cerrar un acuerdo de compraventa, normalmente como señal y anticipo del precio. El contrato recoge, igualmente, qué ocurre con esa cantidad si la operación sigue adelante o se rompe.

Firmar y entregar dinero no te da automáticamente derecho a echarte para atrás. El efecto real depende de cómo esté redactado el contrato y de lo que ambas partes hayan querido pactar. Por eso, antes de firmar, conviene leer cada cláusula con calma.

¿Qué tipos de arras hay?

Los tipos de arras no dependen solo de cómo titules el documento. Lo decisivo son las cláusulas concretas y lo que hayas acordado tú y la otra parte. Existen tres tipos de contratos de arras principales, y sus efectos legales son muy distintos entre sí.

Entre ellas están las arras confirmatorias, que refuerzan el compromiso y suelen funcionar como un primer pago a cuenta del precio. Las arras penitenciales te permiten desistir conforme al artículo 1454 del Código Civil. Las arras penales, por su parte, buscan castigar el incumplimiento mediante una pena económica ya pactada.

Antes de firmar, identifica cuál de los tipos de arras estás aceptando. La palabra "arras" en el título no basta, dado que la redacción exacta de cada cláusula es la que fija tus derechos si algo sale mal.

Arras penitenciales

Las arras penitenciales son la modalidad que te permite a ti o a la otra parte desistir dentro del régimen previsto por el artículo 1454 del Código Civil. Si desistes tú como comprador, pierdes la cantidad entregada. Si lo hace el vendedor, debe devolvértela duplicada.

Aquí el desistimiento forma parte del propio acuerdo. No hace falta demostrar ningún incumplimiento para que se aplique la consecuencia económica, siempre que el contrato haya recogido de forma clara e inequívoca ese carácter penitencial.

La jurisprudencia mantiene una lectura restrictiva, ya que desistir unilateralmente de una obligación no se presume nunca. Por eso, si el documento es ambiguo, la señal entregada no debería interpretarse como un precio para arrepentirse.

Arras confirmatorias

Entre los tipos de arras, las confirmatorias sirven para demostrar que existe un compromiso real de compraventa y, habitualmente, funcionan como un primer pago a cuenta del precio. Aquí no tienes derecho a arrepentirte por el simple hecho de haber entregado una señal.

Si una de las partes incumple, la otra tiene derecho a reclamar el cumplimiento del contrato o a solicitar su resolución con la correspondiente indemnización, conforme al artículo 1124 del Código Civil. En otras palabras, las arras confirmatorias no compran la posibilidad de abandonar la operación.

Arras penales

Las arras penales funcionan como una garantía frente al incumplimiento. Ambas partes pactan una cantidad que actúa como pena económica ya pactada si alguien no cumple, sin que ese pago se convierta automáticamente en un derecho a desistir.

La diferencia frente a las penitenciales es decisiva. En las penales, la parte cumplidora conserva, según lo pactado, la posibilidad de exigir el cumplimiento del contrato. El Código Civil regula las cláusulas penales en los artículos 1152 y siguientes.

El documento debe explicar que la cantidad tiene función penal y que no existe una facultad libre de desistimiento. Una cláusula confusa termina haciendo que la señal se trate como confirmatoria.

Diferencias entre arras penitenciales, confirmatorias y penales

La diferencia entre arras penitenciales y confirmatorias está, sobre todo, en la posibilidad de desistir. Con las penitenciales, ambas partes cuentan con una salida económica ya pactada: el comprador pierde la cantidad entregada si se retira y el vendedor debe devolverla por duplicado. Con las confirmatorias, en cambio, no existe ese derecho a arrepentirse libremente, por lo que quien incumple se expone a las consecuencias previstas en la ley.

Las penales funcionan de otra manera. Tampoco permiten desistir libremente, pero incorporan una penalización económica para reforzar el cumplimiento del contrato. Por eso, al comparar los distintos tipos de arras de compraventa, no solo importa cuánto dinero se entrega, sino también qué derechos conserva cada parte y qué ocurre si la operación no llega a cerrarse.

Qué tipo de arras es más habitual al comprar una vivienda

En la compraventa residencial entre particulares, las arras penitenciales son la fórmula que más vas a encontrarte, porque te permiten resolver una operación frustrada sin arrastrar un litigio para decidir si la venta debe ejecutarse.

Esto te da una salida clara si cambias de decisión y reduce el riesgo de quedarte bloqueado durante meses. Esa flexibilidad, no obstante, tiene un coste: quien desiste asume la consecuencia económica que fija el contrato.

Si necesitas una hipoteca para comprar la vivienda, conviene dejar este punto bien atado. Que el banco te deniegue la financiación no significa automáticamente que vayas a recuperar las arras. Para evitar problemas, lo mejor es incluir una condición suspensiva de financiación que deje por escrito qué ocurre si finalmente no te conceden la hipoteca.

Qué pasa si el comprador o el vendedor las incumple

La modalidad que firmes determina qué ocurre a partir de aquí. Si has pactado arras penitenciales, las consecuencias son directas. Tú, como comprador, pierdes la cantidad entregada si desistes. El vendedor que se echa atrás debe devolvértela por duplicado.

Con arras confirmatorias o penales, la situación cambia porque no existe un derecho automático a desistir. La parte cumplidora tiene derecho a acudir a la vía judicial para exigir el cumplimiento o pedir la resolución contractual con la indemnización que corresponda. En las penales, la cláusula pactada entra igualmente en juego.

Cuánto dinero se suele entregar como arras

El Código Civil no fija un porcentaje obligatorio. Estos tipos de arras no tienen, por tanto, una cantidad legal predeterminada. En la práctica inmobiliaria española, lo habitual ronda el 10% del precio, aunque existen acuerdos entre el 5% y el 15%.

Si la cantidad es demasiado reducida, pierde fuerza como garantía. Si es muy elevada, aumenta el riesgo financiero, sobre todo si dependes de una hipoteca. Por eso, no fijes un porcentaje por costumbre sin valorar tu situación concreta.

También es interesante fijar un plazo para firmar la escritura pública, aunque tienes libertad para acordar otro plazo.

Elegir entre los tipos de arras determina mucho más que la cantidad que entregas. Cambia tus derechos, el coste de desistir y las acciones disponibles si la compraventa se rompe. Si eres tú quien vende, te interesa revisar también qué impuestos pagarás cuando vendas la vivienda más adelante, para tener el cuadro económico completo.