Cómo vender un piso heredado en España paso a paso

Heredar un piso puede parecer una buena noticia hasta que aparecen Hacienda, la notaría, el Registro y, en algunos casos, hermanos o familiares que no están de acuerdo con vender. Y equivocarse con un trámite, un plazo o el valor declarado podría retrasar la venta y hacerte pagar más de lo necesario.

La buena noticia es que ya no tienes que esperar dos años para vender un piso heredado. Pero antes de ponerlo a la venta hay varios pasos que conviene hacer en el orden correcto y un detalle fiscal que mucha gente descubre demasiado tarde. Vamos a verlo.

¿Se puede vender un piso heredado?

Sí, es legal vender un piso heredado en España. Eso sí, antes de venderlo debes aceptar la herencia, adjudicarte el inmueble y poder demostrar que eres el titular. Cuando ya lo hiciste, el piso queda listo para la compraventa.

¿Por qué hace falta ese paso previo? Mientras la herencia no está aceptada ni repartida, lo que en Derecho se llama herencia yacente, los herederos tienen derecho a heredar, pero todavía no son dueños concretos del piso.

Trámites necesarios antes de vender un piso heredado

Empiezan con la documentación del fallecimiento y terminan con la actualización del Registro. Estos son los pasos para vender un piso heredado, uno por uno.

Paso 1. Reúne certificados y localiza el testamento

Cuando hayan pasado 15 días hábiles desde el fallecimiento, ya puedes solicitar el Certificado de Actos de Última Voluntad en la sede electrónica del Ministerio de Justicia. Este documento te dice si la persona fallecida hizo testamento y ante qué notaría. Junto a él, reúne el certificado literal de defunción.

Después, hay dos caminos posibles:

• Si hay testamento: pide una copia en la notaría.
• Si no hay testamento: hay que tramitar ante notario la declaración de herederos abintestato, que es el documento que señala quiénes son los herederos legales.

Paso 2. Firma la escritura de aceptación y adjudicación

Con el expediente preparado, los herederos acuden a la notaría para firmar la escritura en la que aceptan la herencia y se adjudican el piso, ya sea a una sola persona o a varias, por porcentajes. En este momento también se hace el inventario de bienes y deudas.

Revisa aquí el Valor de Referencia del Catastro. Es un dato clave, porque participa en la base sobre la que se calcula el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.

Paso 3. Presenta los impuestos de la herencia

El Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD) se presenta, en general, dentro de los seis meses siguientes al fallecimiento, con opción de pedir una prórroga de otros seis. La plusvalía municipal de la herencia tiene también un plazo general de seis meses, prorrogable hasta un año. Estos impuestos deben estar presentados antes de llevar la escritura al Registro.

Paso 4. Inscribe la escritura y pide una nota simple

Ahora presenta la escritura en el Registro de la Propiedad. Cuando quede inscrita, solicita una nota simple reciente.

Con la escritura inscrita, la titularidad queda a tu nombre y ya puedes firmar la venta con seguridad.

Cuánto tiempo hay que esperar

No tienes que esperar dos años ni ningún plazo fijo para vender un piso heredado. Puedes venderlo en cuanto la herencia esté arreglada y el piso figure a nombre de los herederos.

Entonces, ¿cuánto se tarda de verdad? Depende de lo rápido que vayan los papeles. Hay que conseguir los certificados, aceptar la herencia, presentar los impuestos e inscribir el piso en el Registro. Si todo está claro, puede estar listo en uno a tres meses. Si falta documentación, no hay testamento o los herederos no se ponen de acuerdo, tardará bastante más.

La famosa espera de dos años viene de una antigua norma de la Ley Hipotecaria que ya no se aplica desde 2021.

Qué impuestos hay que pagar al vender un piso heredado

Hay dos momentos fiscales distintos. Primero se paga por recibir la herencia y, si después vendes, se pagan los impuestos de la venta:

• Al heredar: Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD) y plusvalía municipal.
• Al vender: IRPF por la ganancia patrimonial y, de nuevo, plusvalía municipal.

Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD)

Este impuesto grava lo que recibes por fallecimiento. Lo gestiona cada comunidad autónoma, así que las reducciones y bonificaciones cambian según el lugar y el parentesco. En algunas comunidades, como Madrid o Andalucía, las bonificaciones para hijos y cónyuges llegan hasta el 99%. El plazo general es de seis meses desde la defunción.

Plusvalía municipal

Es un impuesto del ayuntamiento que grava cuánto ha subido el valor del suelo urbano, no de la construcción. En un piso heredado se paga en dos momentos:

• Al heredar: se calcula la subida desde que la persona fallecida compró el piso hasta su muerte. Lo paga el heredero. Plazo general: seis meses, prorrogable hasta un año.
• Al vender: se calcula la subida desde que heredaste hasta la venta. Lo paga quien vende. Plazo: treinta días hábiles.

IRPF por la ganancia patrimonial

Cuando vendes un piso heredado, Hacienda compara el valor de venta con el valor de adquisición que se tuvo en cuenta al heredar, además de los gastos e impuestos que puedan computarse. Si vendes por más, existe una ganancia patrimonial que tendrás que declarar en la Renta del año siguiente.

La cuenta, simplificando, sería:

Ganancia = valor de transmisión − valor de adquisición

Esa ganancia tributa dentro de la base del ahorro, con una escala progresiva de entre el 19% y el 30%. Es decir, no toda la ganancia paga el mismo porcentaje, sino que se divide por tramos.

Cómo vender un piso heredado entre varios herederos

Cuando el piso se adjudica a varias personas, normalmente se forma un proindiviso, que es una comunidad de bienes. Cada heredero es dueño de un porcentaje de todo el piso, no de una habitación ni de una zona concreta. Para vender el 100% a un comprador externo, deben intervenir todos los copropietarios y ninguno puede vender el piso completo por su cuenta.

Si hay acuerdo, la venta se formaliza de una de estas maneras:

• Todos firman ante notario la compraventa el mismo día.
• Poder notarial: si algún heredero vive lejos o no puede asistir, puede autorizar a otra persona para que firme en su nombre.

Antes de anunciar el piso, conviene dejar por escrito el precio, cómo se repartirá el dinero y quién asumirá cada gasto.

Hay otra fórmula para cuando uno de los herederos quiere quedarse con la vivienda: la extinción de condominio. Consiste en que esa persona compra las participaciones de los demás y los compensa en dinero.

Qué pasa si uno de los herederos no quiere vender

Un heredero que se opone no está obligado a firmar la venta del 100% del piso, pero tampoco nadie está obligado a permanecer en la comunidad para siempre. A propósito de esto, aquí hay posibles salidas a esta situación.

1. Negociar una extinción de condominio: quien quiere quedarse con el piso compra las partes de los demás y les paga su valor.
2. Vender tu parte a un tercero: cada heredero puede transmitir su cuota indivisa, pero esas operaciones suelen hacerse con descuentos. Además, el resto de los herederos tiene derecho de retracto y pueden quedarse con esa cuota en las mismas condiciones, en un plazo de nueve días.
3. Requerimiento notarial o mediación: se notifica por acta notarial al heredero que no está de acuerdo, con una propuesta de venta a precio de mercado apoyada en una tasación.
4. División judicial de la cosa común: si no hay forma de ponerse de acuerdo, cualquiera de los copropietarios puede pedir que se divida la propiedad. Como un piso normalmente no se puede partir físicamente, si nadie quiere quedárselo pagando a los demás su parte, podría acabar vendiéndose y repartiendo el dinero según el porcentaje de cada uno.

Documentos necesarios para vender un piso heredado

Antes de publicar el anuncio, prepara la carpeta completa. Así evitas retrasos cuando llegue un comprador. Necesitarás:

• DNI o NIE en vigor de todos los herederos que venden.
• Certificado de defunción y Certificado de Actos de Última Voluntad.
• Testamento o declaración de herederos.
• Escritura de aceptación y adjudicación de la herencia.
• Nota simple actualizada, para comprobar titulares, hipotecas y limitaciones.
• Justificantes del ISD y de la plusvalía municipal (o de su exención).
• Documentación de la comunidad de propietarios, incluido el certificado que confirma que no hay deudas ni derramas pendientes.
• Último recibo del IBI pagado.